也能,有多,首批,上海,试水
买房以旧换新,你敢尝试吗?
有两种方法
一种是“收购”,置换人把旧房卖给开发商,卖房款直接用作购买新房;一种是“代卖”,先选定新房房源,旧房挂在中介公司出售,房产经纪人优先推荐,尽快卖出,好让置换人回款,再买新房。
去年9月,在楼市尝试以旧换新的创意最早诞生于山东淄博等地。这半年来,类似模式不断复制,逐渐落地长三角多个城市,太仓、扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州等都有尝试。就在3月22日,杭州临平也加入这一行列,成为杭州第一个试水楼市“以旧换新”的城区。
活跃市场的效果已开始显现
太仓市民钱敏便是受益者之一。她手里的旧房在市场上不占优势——地处老城区、房龄25年、面积137平方米、2楼楼梯房、非学区房。“就算到中介门店挂牌,也不好卖,加上还得反复看房、接待,时间周期很漫长。”如今,她已用相对满意的价格将旧房出手,换到了理想中的新房。
钱敏在售楼处参加以旧换新活动 李欣欣 摄
记者到宣城时,是以旧换新接受报名的第10天。参与名额上限100个,报名时间刚过半,实际报名客户已接近200组。开放报名以来,作为报名地点的山水闲庭售楼处不得不从其他楼盘征调人手支援。“连轴转,每天带两三组客人看房,有时加班到晚上9时。”销售人员语气中略带兴奋,“新房售楼部很久没有如此热闹了。”
吸纳更多参与者
宣城市民刘女士换新的愿望急切,3月11日上午她得知这一政策,下午便到售楼处报名,交了2万元认购金,她打算借此给儿子准备一套新房作为婚房。
但有急切需求的是少数。太仓是长三角第一个在楼市推出以旧换新政策的城市,选择“收购”模式。截至3月12日,活动报名累计超过800组,其中,已成交93套,还有86套交过意向金,正在进行验房、评估等。也就是说,真正开始“走流程”的房源还不到报名总数的1/4。
其他城市情况类似。2月18日至2月29日,启东以旧换新的参与者开始报名。大概在3月底,评估价格会向报名的置换人公布。报名结束后,负责此次换房活动的启东城投集团接到过很多电话,问:“有没有二期?”他们等着看首批旧房评估情况怎样。
有很多人还在观望,这是各地普遍遇到的情况。“对新事物大家都会抱怀疑的态度,这很正常。”太仓城市发展集团有限公司总经理刘鹏飞说。
如何将观望者纳入参与者队伍?关键可能在于建立参与者对评估价的信任。
一些置换者表达了对评估价过低的担忧。记者在社交平台上看到个别议论。有人认为,开发商为了挣钱,肯定会把评估价压低,以旧换新就是个营销活动,包装成楼市政策。
在宣城,以旧换新同样通过“收购”完成,收购价是评估价的八八折,购新房补贴5万元现金。“如果旧房估价太便宜,我就不要了。”刘女士有些担忧。
宣城一售楼处前醒目的以旧换新标语 李欣欣 摄
在上海工作的太仓人钱敏看中一套330平方米的新房,总价1000万元出头。她在老城区有套旧房,考虑要不要参与以旧换新活动时,纠结的也是价格。“担心评估价太低。”
若评估价过高,市场会认为开发商估价不专业,后续工作很难进行,活动中挑大梁的开发商大多是国有企业,用太高的价格回收旧房,是对国有资产的不负责任。
为了保证相对客观,旧房价格一般通过具有专业资质的评估公司评估决定——太仓在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家,分别对旧房进行估价,取平均值得出最终收购价。宣城则会找3家评估公司来对旧房估价,然后取价格中间值,打折后作为最终可用金额。
启东城投对待评估价非常谨慎。对于评估公司给出的价格,城投内部成立房产评估监督小组,进行二次评估,并对每套旧房进行实地走访,同步向房产经纪公司了解市场挂牌价格。
客户若能接受评估价,旧房房款就直接转为新房首付款;若不接受,新房认购金可全部退还。换句话说,置换人几乎不承担任何风险。
就目前的情况来看,旧房评估价格的高低和市场二手房交易价格的涨跌逻辑相似,比如,地段和房龄是重要影响因素,靠近学区和商业区、公共交通便利、建成年限较短的房子价格更高,同时,顶楼和底楼的价格相对较低。
评估价很难令所有置换人满意。去年10月,太仓初次尝试以旧换新,首批放出100个名额,报名人数超出限额不少,但最终实际成交只有6组。
不过,随着活动的推进,置换人对评估价慢慢产生信赖感,去年10月以来,太仓参与置换的报名人数和置换成交量稳步上升。
太仓今年新开的房产超市内,设了以旧换新服务专区 李欣欣 摄
对开发商的能力考验
在启东,参与以旧换新的新房售价打八八折。若单讲市场逻辑,城投不划算——本来销售新房按照原价收回全部资金,现在新房出售回款变少,还需额外支出收购旧房的资金。
短期来看,开发商很难实现快速变现,但从长期来看,若能实现新房去库存、旧房善运营,在实现经济价值之外,社会效益同样显著。
“城投公司要不要这些房子是政策能否落地的关键。”启东市住建局房产科相关负责人叶华说,对于“收购”模式,收购旧房的房地产企业要有资金实力、强烈意愿和处置旧房的办法。
根据各地的经验看,主要操作旧房收购和新房销售的都是当地规模较大、根基深厚的国有企业,楼盘数量较多和资金实力雄厚是共同特点。
关于旧房的后续处置,城投打算尝试3种办法:城投有安置房建设的职能,拆迁户可以选择新建的安置房,也可选择已收储旧房,这是其一;将收储旧房作为市场房源进行销售,在新房楼盘同步进行推介,这是其二;作为人才公寓出租给高层次引进人才,这是其三。
太仓和宣城对于旧房的处理思路相似。刘鹏飞介绍,公司有“KPI”,要在太仓筹集1万套人才公寓和保障房,尤其要扩大人才公寓的供给数量和范围,而收购的旧房便可用作补充。宣城的旧房收储后,同样计划用作人才公寓,按照相关政策要求,城建需要提供一定数量的人才公寓,若非收储旧房,则需要新建住房。
通过旧房收购赚钱,并非政策意图,也几乎不可能。再以启东为例,城市不大,开车20分钟便可穿越城区,城市界面和地域能级差异不大,拆迁户不太可能选择旧房安置。另外,用来置换的旧房在二手房市场一般不吃香,这批旧房再次进入二手房市场流通,很难有明显优势。
对于城市发展来说,人才服务的价值远超眼前的经济得失。数量不够、位置太偏等,都是在现有人才公寓中的常见问题,而收来的旧房一般在老城区,面积不大,周边配套设施齐全,正好契合人才需求。
但在“代卖”模式下,以旧换新的推行遇到了更多难处。
“我们不合算。”在宁波一处新楼盘的售楼处,销售人员连连摆手,得知记者来咨询以旧换新政策后,介绍一下没了热情。
去年10月,在宁波市房地产业协会倡议下,宁波13家开发企业的34个楼盘、23家房产经纪机构参与以旧换新。购房者可在活动参与楼盘中选定心仪的房源,新房房源锁定30至90天,同时旧房挂到房产中介,经纪机构优先销售参与活动的二手房。这是“代卖”模式。
“我们不参加以旧换新活动。”销售人员解释,楼盘去年10月开盘,周边轨交、医院等配套设施比较成熟。对新项目来说,参与活动风险很大。“若有购房者锁定房源,我们便不能给其他客户推荐,若几个月后交易没实现,认购金再原路退回,我们会错过很多次机会。”
而宁波另一个楼盘,开盘已两年多。销售人员称,去年底,有5组客户通过活动成功置换新房,但也有一组客户因旧房没卖出,不得已放弃新房、拿回认购金。销售人员直言:“这是政府的政策,但对开发商来说不划算,如果旧房没卖掉,新房空等一两个月。”
记者询问现在是否还能参加活动后,销售人员回答,春节后还没接待过参与“换新购”活动的客户。
住房改善需求强烈
去年下半年,太仓面临着楼市冷淡的困境。相关数据显示,去年6月起,太仓二手房的参考均价就持续走低,6月每平方米1.58万元,到10月跌到了每平方米1.4万元,到目前为止,下跌的趋势还在延续。
在政策出台前,启东市住建局于去年11月进行了相关调研。“从2023年9月开始,二手房挂牌量一直有,但从挂牌到出手时间从半年到起码一年,不断延长。”叶华在调研中发现,二手房普遍存在有价无市的情况,市场转化速度很慢。
“要想卖得掉,只能割肉出。”宣城的房产经纪人也讲得很直白,挂牌房源在增加,真正出手买房的却很少,一两年无人问津的旧房比比皆是。“尤其老房子的顶楼很难卖,年轻人不愿爬,老年人爬不动。”
新房的销售情况也不乐观。宣城以旧换新的报名地点在楼盘山水闲庭营销中心。山水闲庭2023年5月开盘,均价每平方米1.2万元,距今一年,仍有一半新房待售。
宣城一楼盘外贴出以旧换新标语 李欣欣 摄
启东城投拿出5个新建楼盘参与,其中,最早的楼盘已于2020年开盘,迄今未能清盘。“新房卖不掉,没办法回款。”这是开发商普遍面临的问题。
近年来,购房者需求从“有房住”向“住好房”靠拢,改善型置换的购房群体逐渐凸显。房产市场的刚性需求基本得到满足,改善需求仍然非常强烈。
“我们问了业主,为什么挂牌出售二手房?”叶华说,“他们一部分需要流动资金,到外地购房;更多的需求是换房,想把老城区破旧、狭小的房子,换到新城区的大房子。”
但对于普通家庭来说,手头现金积蓄很难再另外购买一套房子。卖掉二手房便成了实现改善的先决条件。
房产销售和住房改善的两头需求都未满足,房产流通的链条在哪个环节断开了?几位房地产业内人士判断:“房地产市场的信心亟待进一步提升。”
房产以旧换新,是政府主导、国有房地产企业挑梁的一种“搭桥”尝试。无论是“收购”还是“代卖”,都在尝试借助可靠的“中间商”、缩短流通链条、加速房产转移。
另外,在卖旧换新的整个过程中,如何保障资金安全、交付安全,时间衔接顺畅,往往成为消费者关注的焦点所在。以旧换新的尝试有望打通各个环节,让买卖双方都安心放心。
不断完善的楼市新政
颇为有趣的是,长三角各地在以旧换新政策出台的过程中,都不约而同学习了其他城市的经验,并结合自身情况进行调整。
太仓可以称作“收购”模式的“初创”城市。起初,太仓尝试学习淄博的“代卖”经验,但研究后发现,“引入中介,只是帮置换者锁定了新房房源,二手房出售难的问题依然在。”刘鹏飞说,收购模式则直接解决了二手房买卖问题,旧房的出售由国企来托底,在楼市低迷的背景下,这一模式效果更好。
今年以来,太仓以旧换新活动开始常态化 李欣欣 摄
“参考其他城市的经验,我们对两种模式进行了比较。”叶华说,调研之后,在政府办组织下,财政、资规、国资、住建等多个部门共同商量,他们判断,目前房地产市场还处在重组阶段,代卖模式仍要求市场存在接手二手房的需求,更难出效果。
对于收购和代卖这两种模式,易居研究院研究总监严跃进认为,前一种更具有创新性。代卖的模式,仍然要通过二手房市场去买卖,而国有企业将二手房收购回来,用于保障房、租赁房等,旧房与新房置换的环节被打通,也在引导房企进行转型。
作为诞生不足半年的楼市新政,以旧换新仍在不断成长。
“旧房被收购后,还能返租,最长24个月。新房要明年底才交房,家里老人还住在旧房子里,当中过渡期就不用再搬来搬去折腾了。”这项政策细节令钱敏十分安心。启东也打算采取相似做法。城投已对旧房租金进行同步评估。若参加置换的业主选定房源后还未交房,业主可以选择支付租金,继续住在原有房屋中。
太仓政策在实行过程中,根据客户真实遇到的问题不断改进。例如,原来1套旧房置换1套新房,改为1套或多套旧房置换1套新房;之前旧房总价不得高于新房总价的60%,现在提升为80%;新政策还将旧房的施教服务区入学资格保留2年。细节上的调整更加让利于置换人,也免除了他们的后顾之忧。
随着政策实行的时间拉长,人们渐渐有了预料之外的惊喜发现。
记者在宣城老城区采访,小区墙面斑驳,地面坑坑洼洼,近两年部分小区实施美丽工程,墙面重新刷过,地面也铺上柏油,但依旧不受年轻人待见。“都到商业广场那边去了。”老人三三两两做伴,坐在路边晒太阳,和记者聊起来,“我们也想住电梯房。”以旧换新帮助他们实现愿望,不再艰难爬楼,可以和儿女团聚。
宣城以旧换新活动流程 李欣欣 摄
启东正在经历城市中心南移的过程。原先的中心城市拥堵,而城区南部经过近10年的建设,医院、学校、商业广场、办公场地等配套设施不断完善,成为更契合当下年轻人的生活圈。以旧换新加速了这一过程,配合城市布局调整和产业规划落地,一座更宜居的新城逐渐形成。
解放日报·上观新闻原创稿件,未经允许严禁转载
本文来源系统网络数据抓取,如不想被抓取传播,请告知删除并停止抓取传播,谢谢
原文链接:买房也能“以旧换新”?上海周边已有多地试水,这里首批100人尝鲜,结果……
特别声明：本文为城市头条城市号作者或机构上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表城市头条的观点或立场，城市头条仅提供信息发布平台。
版权声明：版权归著作权人，转载仅限于传递更多信息，如来源标注错误侵害了您的权利，请来邮件通知删除chengshitoutiao@139.com，一起成长谢谢
欢迎加入：城市号，开启无限创作！一个敢纰漏真实事件，说真话的创作分享平台，一个原则：只要真实，不怕事大，有线索就报料吧！申请城市号请用电脑访问http://mp.chengshitoutiao.com。
