违约金,上海,我老婆,当事人,一男子
徐先生家住上海普陀，但长期在外地工作。今年7月9日，徐先生时隔数月回家，发现家中竟然住了租客。
徐先生发现房子被人侵占
租客老李出示了租赁合同，合同显示出租人为谢某。徐先生说谢某是自己老婆，但是他们夫妻有矛盾，谢某是背着自己出租的房子。租客现场给谢某打电话，谢某在电话里振振有词，说自己是通过中介正规出租的，谁让丈夫不经自己同意出租了自家车位。
谢某自称不在上海，徐先生则表示自己愿意退还租客押金和房租，但不赔违约金，让租客5天之内搬离。本以为矛盾就此结束，没想到5天后徐先生来收房时吃了闭门羹。租客老李按照女房东指示，在入户门外面装了一扇防盗门。
徐先生一怒之下断了家里的水电，还在防盗门外又加了两把锁。租赁双方间的气氛瞬间紧张起来，出警民警将双方带到派出所做初步调解，双方约定5天后通过三所联动解决纠纷。
在三所联动调解会上，租客老李提出，除了该退还的押金和租金之外还要徐先生根据合同赔付2个月的违约金。但徐先生认为，房产证上有夫妻双方的名字，老李和妻子单独签的租赁合同是无效的。事实真是如此吗？
专家称租客没有必要核实夫妻意见是否一致
也就是说，租客无法辨别夫妻二人是否意见一致。他有租房合同自然可以入住。经过2个半小时的拉锯，徐先生同意在退还押金和租金的基础上支付一部分违约金。虽然他还是觉得租客有错，但为了快速收回房子他选择了让步。租客则在10天内搬离现在的房子。
警方提醒
1、租房时候，最好要求房产证上有名字的人都到场，那么代表他们是自愿把房子出租给你。实在无法到场，可以通过电话等形式确认，留好录音或者书面证据。
2、没有法定解除租赁合同事由的话，租客是可以根据合同主张自己的权力的。就算同意搬走，也可以和房东协商赔偿以及缓冲时间。
（来源：案件聚焦）
延伸阅读
上海市中心一小区月租仅46元 居民近8年来无处交房租
在上海市中心，有一处小区月租不要5000，不要500，只要50元不到？让租客们更为疑惑的是，近8年来竟无处交房租！
上海市中心一处小区月租仅不到50元
最近，有一群特殊的租客向“新闻坊”反映称，他们居住在昭化东路58号到78号，这里是建于上世纪60年代的“租用居住公房”。原先，这里的租金都是由“驰骋物业”收取的，但是自从2016年开始，物业公司不再来收租，居民们也没地方可交租了。
也许有的人会说，这不就可以薅羊毛了吗？但棘手的问题在于，由于年代久远，这几年房子出现了各种问题。目前，房子已经出现了倾斜、反水、管线老化，甚至连天然气都没办法安装，居民日常生活受到了严重影响。而因为租金交不出去，负责牵头维修的主体就更难确定了。
4月11日，记者赶到现场调查发现，这背后牵涉的历史遗留问题，相当复杂……
一个月46元左右的房租，没人收？
住在这里几十年的老居民介绍，昭化东路58号到78号这一排楼，最初是一排“道班房”，也就是给驻扎养路工人居住的房子。大约60年前，市城建单位将这些房子分配给了当时的员工居住，共有20户居民，每户都持有《租用居住公房凭证》。
《租用居住公房凭证》上显示租金为46.4元
“几十年来，一直是由驰骋物业来收房租，当时的房租费是46块左右一个月，一年一收550多元。”居民马女士说。
居民马女士说几十年来租金均由驰骋物业来收
居民说，2011年起，收款单位不再是“驰骋物业”，而变成了“东燕物业驰骋管理处”，但收款的工作人员没变，还是同一人。在2012年更换的房卡上，单位也仍然显示是“驰骋物业”。直到2016年，工作人员突然告知“不再收取租金”。
图为2015年、2016年的房租收据
无处交租最大的影响，就是物业管理缺失
这8年来，老房陆续出现了屋面破损、管线老化、漏水、倾斜等一系列问题，但居民却不知该找谁去修缮或处理。目前，居民马女士说，由于“无主房”不能安装燃气，他们只能用液化气在过道里烧饭。
老房陆续出现了屋面破损、管线老化、漏水、倾斜等一系列问题
这处房产究竟归谁？没人认领？
记者联系了这排居民楼所在的江苏路街道。对方表示，他们一直在协调此事。
据了解，2018年，停止收款的“驰骋物业”变更为“上海城建物业公司”。2023年7月，这排老房还出现过严重的下水道堵塞，当时也是城建物业出面解决的。之后，江苏路街道相关部门、区房管局和城建集团还专门为此开过协调会，希望理顺此处常态化的物业管理及收费。但从结果来看，未能解决问题。
城建物业还曾出席公房管理沟通会
随后，记者辗转联系了当时还未发生变更的“驰骋物业”相关负责人。对方表示，如今自己已经调离了，但据他了解，可能是由于产权人不明确，公司才选择暂不管理。
“公司领导也是新来的，都不知道有这个资产，不知道这个资产归属于谁。我现在只知道居民手里有一张租赁卡，这张卡是我们颁给他们的，是我们盖章的。但我们只是代表政府代办这件事情，不是实际的产权人。房产是归谁，我也查过很多资料 ，就是搞不清楚了。”前上海城建物业公司员工、相关负责人王先生表示。
据这位前负责人称，由于当时没有查出房产归属方，所以后续也都不了了之。
接着，记者和江苏路街道方面分别又联络了城建物业公司，希望早日明确房屋的产权方，但至今仍在沟通中，未有结果。
老房子外挂着居民的衣物
那么，就目前的情况来看，究竟谁该为此处的房屋负责呢？记者咨询了法律人士。
上海市锦天城律师事务所高级合伙人、物业管理师宋安成表示：“租赁公房应该由产权单位来管理，一般委托物业服务企业来管理。驰骋物业或者后来的城建物业，应该做好相关的管理， 代业主方来收取租金 ，可能由于历史原因不是很清晰了。但不管产权怎么变化，管理公司该管的还是得管起来，该收的租金还是得收。但是作为房管部门，还是应该帮市民查清楚这个产权到底是谁的。”
法律人士回应谁该为此处的房屋负责
确权问题，至关重要。也应该看到，如今老房的居住安全、质量问题、用水、用电、用气，各种硬件设施明显都跟不上了，修缮问题迫在眉睫。
但是我们也可以算一下，几十年来，这个一年500多元的租金，确实早就和现在的生活成本、消费水平都脱节了。即便是有物业单位继续来收租，仅凭当前的租金，要展开老房修缮谈何容易？
除了资金方面，要解决这个几十年遗留下来的问题，也并不是短时间就可以实现的。在这个确权阶段，属地相关部门是否能先做一些临时的措施和预案，至少先把眼前的居住隐患杜绝掉？
据了解，江苏路街道已再次与城建物业公司取得联系。具体情况正在调查中。记者也会继续关注。
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原文链接：上海一男子出差回来发现家竟被“侵占”了，当事人：我老婆背着我出租房子，不想赔违约金
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