租客不能以群租房为由要求确认租赁合同无效

　　自从北京开始大力整顿群租房以及保障性住房出租等违规问题后，由于提前解约问题，部分承租者与房主产生纠纷。昨日，北京市一中院在通报涉及房屋租赁合同纠纷的发布会上表示，群租房和保障性住房出租虽不符合相关政策、规定，但并不影响租赁合同效力，因此承租者主张解除合同及退还余下房租等，应得到支持。

　　据统计，2014年至2016年上半年，中国直播网，北京一中院共审结房屋租赁合同纠纷案件742件，占该院审结房地产类案件的15%。

　　据北京一中院民一庭庭长郭燕枝介绍，首先，保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为；承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。

　　其次，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

　　典型案例

　　租群租房被清退法院判房屋中介退剩余租金

　　2013年8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，租下一套房屋中的一间，租金每月1500元，租期一年。随后，张某支付租金及押金。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。

　　第二年5月19日，相关部门联合执法清理群租房，张某主动搬离了租赁房屋，距一年租赁期满还差2个月。

　　之后张某向法院提起诉讼，请求法院确认双方租赁合同无效，中介公司返还已支付的房屋租金及押金。

　　法院审理后认为，张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，中国直播网，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。

　　因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2014年5月19日将搬离房屋，法院确认双方的合同于2014年5月19日解除，并判决房屋中介返还已支付的剩余租金及押金。

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